大家好，我是装百科小编：装小白，今天装百科小编和你一道先了解文章摘要， 本文介绍了房屋评估方法和计价原则以及房屋分类。房屋评估方法包括按被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，确定现值。城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。房屋评估计价原则是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋分类包括钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、混合结构。房地产评估现场勘察主要是要了解待评估物业的现状，包括外观、楼层、内部结构和装修等等。如下为装修评估结构包括哪些方面，房屋评估方法的文章内容，供大家参考。
1、房屋评估方法
房 屋 评 估 方 法
一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的 结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、 典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评 估作价。
二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。 房屋评估计价原则： 房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、 楼层等调节因素的增减价值。
１．建筑安装工程造价（简称工程造价） ，一律按房屋评估时前一年执行的《XX 省建筑工程预算定额》及各市 发布的单位估价表、 《XX 省统一安装工程预算定额单位价目表》 、XX 省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制 预算成本。
在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企 业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理 确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。 ２．室外工程费，系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。 ３．土地征用费，系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。
４．拆迁补偿费，系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。 ５．房屋座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县房地产管理机关可根据各地土地 级差情况，划分若干地段，确定相应的地段差价。朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据房屋的不 同朝向，确定不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。
楼层差价，各地房地产管理机关可根 据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。 ６．根据房屋的特殊结构，对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙 体厚度，应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。
室内净高，一般居住用房以室内净高２．８米 为基础，在其他条件不变的情况下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造价即增加或减少２％左右，可按此计算其 调剂分值。对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等，均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务 上的具体规定，作出增减价值的规定。
三、房屋分类：按部颁《城市房产会计制度》的规定，房屋常用结构分为四类七等 房屋分类：按部颁《城市房产会计制度》的规定， １．钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一 般内外装饰良好，设备比较齐全。 ２．砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。
外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷 或清水墙等，并有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。 ３．砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非 单元式住宅或其它房屋。 ４．砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构，这类房屋一般是外部有装修处理，内部设备完 善的庭院式或花园洋房等高级房屋。 ５．砖木结构二等：结构正规，材料较好
2、房地产评估，去现场勘察哪些内容？商铺，住宅，麻烦讲细一点？-搜。。。
房地产评估现场勘察主要是要了解，包括外观，楼层，内部结构和装修等等。还要了解周边环境状况，临路情况，周边有些什么其它配套设施或有什么物业等等。不管是商业和住宅都是这样了解，不过商业的话还可以了解一下出租情况或人流量等等。呵，我也是作评估的。希望对你有帮助。
房地产评估
现场
勘察基本内容
住宅：地理位置、区域
状况
、周围基础设施健全程度（超市、菜市场、幼儿园、中小学等）、公交车线、污染状况（噪声污染、空气污染、洪水危害）；楼层、
建筑
年代、墙面外观、小区建设、
室内装饰
、房型。
商铺：地理位置、区域状况、周围基础设施健全程度（超市、餐饮、娱乐、休闲、银行等）、公交车线、污染状况（噪声污染、空气污染、洪水危害）、临街深度、商服繁华度；室内装饰、楼层、建筑年代。
最好是带相机照几张相。
一般小的住宅店铺评估就这些。大的需要看对方的营业执照，在建的需要看建筑
合同
之类的。
你好！
房地产评估现场勘察主要是要了解待评估物业的现状，包括外观，楼层，内部结构和装修等等。还要了解周边环境状况，临路情况，周边有些什么其它配套设施或有什么物业等等。不管是商业和住宅都是这样了解，不过商业的话还可以了解一下出租情况或人流量等等。呵，我也是作评估的。希望对你有帮助。
如有疑问，请追问。
房地产评估现场勘察基本内容
住宅：地理位置、区域状况、周围基础设施健全程度（超市、菜市场、幼儿园、中小学等）、公交车线、污染状况（噪声污染、空气污染、洪水危害）；楼层、建筑年代、墙面外观、小区建设、室内装饰、房型。
商铺：地理位置、区域状况、周围基础设施健全程度（超市、餐饮、娱乐、休闲、银行等）、公交车线、污染状况（噪声污染、空气污染、洪水危害）、临街深度、商服繁华度；室内装饰、楼层、建筑年代。
最好是带相机照几张相。
一般小的住宅店铺评估就这些。大的需要看对方的营业执照，在建的需要看建筑合同之类的。
3、房地产估价的方法主要有哪些？
土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。
1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。
（l）坐落位置；
（2）面积大小；
（3）形状；
（4）周围环境；
（5）土地权利状况；
（6）土地利用现状；
（7）规划设计要求；
（8）生熟地程度；
（9）地质、水文和气象条件；
（10）其他。
三、房地产估价的特点
由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：
（一）房地产估价具有科学性
房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。
虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。
（二）房地产估价的艺术性
房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：
1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。
准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。
准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。
2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。
房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。
3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。
房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。
（三）房地产估价具有综合性
房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面：
1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。
2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。
房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。
大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。
3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。
另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。
